V následujícím příspěvku bych se chtěl blíže zaměřit na problematiku daně z nemovitých věcí v těch aspektech, které bezprostředně souvisí s činností zemědělského podnikatele.

 

Daň z pozemků

Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí, což je samozřejmě velmi široké vymezení. Z této velké skupiny jsou vyjmuty některé pozemky, které nejsou předmětem daně, což se může dotýkat i zemědělských podnikatelů. Jedná se zejména o tyto pozemky:

* Pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb. Důležité tedy je, aby pozemek byl zastavěn zdanitelnou stavbou. Jedná se tedy o pozemky zastavěné budovami a inženýrskými stavbami uvedenými v příloze ZDNV.

* Lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení. Bližší úprava jednotlivých kategorií lesů je upravena v zákoně č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o lesích”). Předmětem daně z pozemků jsou pouze pozemky hospodářských lesů ve smyslu § 9 zákona o lesích.

* Pozemky, které jsou vodní plochou s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb, ostatní vodní plochy (včetně vodních toků), zdaňovány nejsou. Od roku 2015 by toto ustanovení mělo být novelizováno v tom smyslu, že budou zdaňovány pouze rybníky užívané pro chov ryb za účelem podnikání na základě povolení k nakládání s povrchovými vodami, což představuje hlavně sjednocení terminologie se zákonem č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ve znění pozdějších předpisů.

 

příklad

Zemědělský podnikatel vlastní pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha o celkové výměře 920 m². Na tomto pozemku se nachází Daň z nemovitých věcí je upravena zákonem budova - skladové prostory, jejíž půdorys činní 350 m2. č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění Předmětem daně z pozemků je pouze 570 m², půdorys pozdějších předpisů (dále jen „ZDNV”). Daň z nemovitých stavby se vyloučí, ovšem za předpokladu, že budova věcí je tvořena daní z pozemků a daní ze staveb bude představovat zdanitelnou stavbu. a jednotek.

 

Pokud bychom se soustředili na zemědělské pozemky, tj. pozemky orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů, základem daně je cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 412/2008 Sb.”).

Tato vyhláška obsahuje průměrné základní ceny zemědělských pozemků evidovaných v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty, odvozenými z bonitovaných půdně ekologických jednotek zemědělských pozemků.

 

Důležité!

V současné době je projednávána nová vyhláška Ministerstva zemědělství o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, která má s účinností od 1. 1. 2015 nahradit dosud platnou vyhlášku č. 412/2008 Sb. Nová vyhláška, která v návaznosti na novou vyhlášku č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), přinese rozsáhlé změny průměrných cen zemědělské půdy, je v době přípravy tohoto článku předmětem mezirezortního připomínkového řízení a její vydání se předpokládá přibližně do poloviny prosince 2014.

 

příklad

Zemědělský podnikatel je vlastníkem pozemku, který je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda. Jedná se o pozemek v katastrálním území Bakov, kód ČSÚ 603198, výměra pozemku činí 20 630 m².

Cena půdy v souladu s vyhláškou č. 412/2008 Sb. pro toto katastrální území činí 9,54 Kč/m², základem daně je tak násobek této ceny a výměry pozemku, tedy 20 630 — 9,54 = 196 810,20 Kč. V souladu s § 12a ZDNV se základ daně v tomto případě zaokrouhluje na celé Kč nahoru, základem daně je tak částka 196 811 Kč.

Sazba daně v případě zemědělských pozemků činí:

* u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů 0,75 %,

* trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb 0,25 %.

 

příklad

Pokud budeme pokračovat v předchozím příkladu, základem daně je částka 196 811 Kč. Sazba daně činí 0,75 %, daň tak bude činit 196 811 — 0,0075 = = 1476,0825 Kč. V souladu s § 12a ZDNV se daň z pozemků za jednotlivé druhy pozemků zaokrouhluje na celé Kč nahoru, daň tedy činí 1 477 Kč.

 

příklad

Zemědělský podnikatel je vlastníkem pozemku. Jedná se o louku, která je v katastru nemovitostí zapsána jako trvalý travní porost. Jedná se o pozemek v katastrálním území Chomutov I, kód ČSÚ 652458, výměra pozemku činí 3,25 hektaru.

Základem daně je cena půdy, která se zjistí násobením skutečné výměry pozemku v m² průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m2. Skutečná výměra pozemku je 3,25 hektaru, tj. 30 250 m2, cena půdy na 1 m2 činí 5,27 Kč, základ daně je tedy 32 500 — 5,27 = 171 275 Kč. Sazba daně u trvalých travních porostů je 0,25 %, daň tak činí 171 275 — 0,0025 = 428,1875 Kč, po zaokrouhlení 429 Kč.

Pro úplnost doplňme, že v souladu s § 12 ZDNV může obec obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovitosti na území celé obce stanovit jeden místní koeficient ve výši 2, 3, 4 nebo 5. Tímto koeficientem se vynásobí daň poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, zdanitelných staveb nebo jednotek, popř. jejich souhrny, s výjimkou pozemků uvedených v § 5 odst. 1 ZDNV, kterými právě jsou zemědělské pozemky. V případě těchto pozemků se tedy místní koeficient neuplatňuje.

V případě hospodářských lesů a pozemků rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb se postupuje stejně. Při stanovení základu daně mají poplatníci dvě možnosti:

* První z nich je základ daně stanovit jako cenu pozemku zjištěnou dle platných cenových předpisů k 1. 1. zdaňovacího období, což v praxi znamená zpracovaný znalecký posudek.

* Druhou možností je stanovit základ daně jako součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč.

V praxi lze předpokládat, že základ daně stanovený znaleckým posudkem bude pro poplatníka výhodnější. Pokud ale poplatník posudek vypracovaný nemá, bude muset využít druhý způsob. Jinak platí, že poplatník si může vybrat ten ze způsobů stanovení základu daně, který je pro něj výhodnější, tedy obecně ten, který povede k nižšímu základu daně. Sazba daně potom činí 0,25 %.

Lesní pozemky jsou v souladu se zákonem o lesích zařazeny podle převažujících funkcí do tří kategorií, a to lesy ochranné, lesy zvláštního určení a lesy hospodářské. Daní z pozemku se zdaňují pouze pozemky, na kterých se nacházejí hospodářské lesy, které se dále dělí na:

* hospodářské lesy v imisním pásmu A nebo B -- v případě těchto pozemků lze uplatnit osvobození od daně v souladu s § 4 odst. 1 písm. s) ZDNV;

* hospodářské lesy v imisním pásmu C - v tomto případě je možné základní cenu zjištěnou podle oceňovacích předpisů snížit až o 20%;

* hospodářské lesy v imisním pásmu D - v tomto případě se postupuje standardně, žádné osvobození ani snížení základu daně v tomto případě není.

 

příklad

Zemědělský podnikatel je vlastníkem hospodářského lesa o výměře 2,30 ha, jedná se o hospodářský les v imisním pásmu D. Základem daně je částka 23 000 — — 3,80 Kč = 87 400 Kč, pokud se poplatník nerozhodne stanovit základ daně podle oceňovacích předpisů, tedy znaleckým posudkem.

Sazba daně činí 0,25 %, daň potom 87 400 — 0,0025 = = 218,50 Kč, po zaokrouhlení 219 Kč.

 

Pro úplnost doplňme, že některé z pozemků, které se mohou bezprostředně týkat zemědělských podnikatelů, mohou být od daně osvobozeny. Konkrétně se jedná o tyto:

* Pozemky remízků, hájů a větrolamů a mezí na orné půdě, trvalých travních porostech.

* Zemědělské pozemky na dobu pěti let a lesní pozemky na dobu 25 let, počínaje rokem následujícím po roce, kdy byly po rekultivaci technickým opatřením nebo biologickým zúrodňováním vráceny zemědělské nebo lesní výrobě.

* Pozemky orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů, jestliže tak obec stanoví obecně závaznou vyhláškou.

 

Osvobození je nutné ve všech těchto případech uplatnit v daňovém přiznání.

 

Daň ze staveb a jednotek

V případě staveb a jednotek platí, že předmětem daně ze staveb a jednotek je (nachází-li se na území ČR):

a) zdanitelná stavba, a to: 1. budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), 2. inženýrská stavba uvedená v příloze k tomuto zákonu;

b) jednotka.

 

Předmět daně je počínaje rokem 2014 vymezen v návaznosti na zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ”). Předmětem daně jsou tedy budovy, dále inženýrské stavby výslovně uvedené v příloze ZDNV, a jednotky.

Předmětem daně je budova podle katastrálního zákona, tedy nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, a to bez ohledu na skutečnost, zda je či není evidována v katastru nemovitostí.

Inženýrské stavby, které jsou předmětem daně, jsou výslovně uvedeny v příloze zákona. Jedná se především o věže, stožáry a komíny.

Jednotkou se rozumí jednotka podle NOZ. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Obdobné platí také pro nebytový prostor a pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

Z pohledu zemědělských podnikatelů se u této daně bude nejčastěji jednat o zdanitelné stavby, které budou užívány k podnikání. V případě, že se jedná o zdanitelnou stavbu, základem daně je výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Zastavěnou plochou se rozumí zastavěná plocha stavby podle zákona č. 83/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby. Vychází se vždy ze skutečného stavu zastavěné plochy stavby.

Co se týká sazeb daně, u zdanitelné stavby, jejíž převažující část zastavěné plochy je užívána k podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním nebo vodním hospodářství činí sazba daně 2 Kč za 1 m² zastavěné plochy. Pokud se jedná o stavby užívané k podnikání v jiných případech, potom činí sazba daně 10 Kč za 1 m² zastavěné plochy.

Základní sazba daně za 1 m2 zastavěné plochy se zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy.

U zdanitelných staveb pro podnikání může obec ještě stanovit obecně závaznou vyhláškou koeficient 1,5, kterým se bude násobit základní sazba daně, příp. zvýšená z titulu dalších nadzemních podlaží, viz ustanovení § 11 odst. 3 písm. b) ZDNV.

Současně může obec ještě stanovit v souladu s § 12 ZDNV koeficient 2, 3, 4 nebo 5, kterým se vynásobí daň poplatníka za jednotlivé druhy zdanitelných staveb, popř. jejich souhrny

 

příklad

Zemědělský podnikatel vlastní statek, zastavěná plocha činí 890 m², jedná se o přízemní budovu. Tento statek podnikatel využívá k podnikání v zemědělské prvovýrobě, základní sazba daně tak činí 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy. V souladu s § 12 ZDNV obec stanovila koeficient 3.

Výše daně tak bude 890 m² — 2 Kč — 3 = 5 340 Kč.

 

příklad

Stejný podnikatel současně vlastní komerční objekt, který pronajímá jako kancelářské potřeby. Zastavěná plocha činí 157 m2, jedná se o přízemí a jedno další nadzemní podlaží. Nachází se ve stejné obci jako výše uvedený statek.

V tomto případě bude základní sazba daně činit 10 Kč na 1 m2, tato základní sazba se zvýší o 0,75 Kč za další nadzemní podlaží. Daň tak bude činit 157 m² — — (10 Kč + 0,75 Kč) — 3 = 5 063,25 Kč, po zaokrouhlení 5 064 Kč.

 

Co se týká zaokrouhlování, jeho úprava je obsažena v § 12a ZDNV. Základ daně z pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů a základ daně z pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb se zaokrouhluje na celé Kč nahoru.

Základ daně ze staveb a jednotek se zaokrouhluje na celé m² nahoru.

Daň z pozemků za jednotlivé druhy pozemků a daň ze staveb a jednotek za jednotlivé zdanitelné stavby nebo souhrn zdanitelných staveb se zaokrouhluje na celé Kč nahoru.

Zdaňovacím obdobím je vždy zásadně kalendářní rok a rozhodující je stav k 1. 1. zdaňovacího období. Pokud v průběhu zdaňovacího období nastanou nějaké změny, nepřihlíží se k nim a promítnou se do daňové povinnosti až v následujícím zdaňovacím období. Daňové přiznání se podává do 31. 1. zdaňovacího období. Jedná se o poněkud zvláštní úpravu v našem daňovém systému, kdy se daňové přiznání nepodává zpětně, ale dopředu. To tedy znamená, že za rok 2015 se daňové přiznání podává do 31. 1. 2015. Je vhodné doplnit, že v době realizace tohoto příspěvku ještě formulář daňového přiznání na rok 2015 zveřejněn nebyl. Výjimka z této obecné zásady je obsažena v § 13a odst. 11 ZDNV pro případy, že do 31. 12. příslušného roku nebylo rozhodnuto o povolení návrhu na vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí. V tomto případě je stanovena lhůta nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva. Daňové přiznání poplatník podává na zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu. Ve stejné lhůtě je daň i splatná, jak vyplývá z § 15 odst. 5 ZDNV, a to v situaci, že řádná lhůta splatnosti daně již uplynula.

 

příklad

 

Návrh na vklad vlastnického práva byl podán dne 20. 12. 2014, o povolení návrhu na vklad bylo ale rozhodnuto až dne 5. 2. 2015, a to zpětně s právními účinky k 20. 12. 2014.

Daňové přiznání je tak poplatník povinen podat nejpozději do konce dubna 2015, a to za zdaňovací období roku 2015.

 

Dalším charakteristickým rysem procesní úpravy této daně je skutečnost, že daňové přiznání se nepodává, pokud jej poplatník podal na některé z předchozích zdaňovacích období, příp. byla daň vyměřena na některé z předchozích zdaňovacích období z moci úřední, a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. Pokud ale dojde v porovnání s obdobím, za které bylo daňové přiznání podáno či daň vyměřena, ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně, je poplatník povinen přiznání podat. Příslušná úprava je obsažena v § 13a odst. 1 ZDNV. Úprava § 13a odst. 2 ZDNV potom vymezuje změny, v jejichž případě poplatník není povinen podat daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání, ani sdělit tyto změny. Daň se vyměří ve výši poslední známé daně upravené o tyto změny, a to z moci úřední, tedy ze strany správce daně.

 

příklad

Zemědělský podnikatel vlastní budovu - skladové prostory - od roku 2012. Tuto nemovitou věc nabyl v průběhu roku. Daňové přiznání k dani z nemovitostí tak poprvé podal za zdaňovací období roku 2013. Od té doby nedošlo u této zdanitelné stavby k žádným změnám, daňové přiznání za zdaňovací období roku 2015 tak podáváno nebude.

 

příklad

Zemědělský podnikatel vlastní statek, který využívá k podnikání v zemědělské prvovýrobě. Statek se nachází v obci, která obecně závaznou vyhláškou stanovila koeficient dle § 12 ZDNV ve výši 2. Pro následující zdaňovací období ale bude tento koeficient zvýšen na 3.

Jak vyplývá z ustanovení § 13a odst. 2 písm. c) ZDNV, v tomto případě poplatníkovi nevzniká povinnost podávat daňové přiznání.

 

Závěrem se ještě krátce zmiňme o placení této daně. Rozhodující pro termíny platby daně z nemovitých věcí je její výše:

* Pokud roční daň z nemovitých věcí nepřesáhne částku 5 000 Kč, je splatná najednou, a to do 31. 5. zdaňovacího období.

* Pokud je tato částka překročena, je daň splatná ve dvou stejných splátkách, a to do 31. 5. a 30. 11. zdaňovacího období.

* Zvláštní postup se uplatní u poplatníků provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb. Pro ně jsou stanoveny dvě stejné splátky, a to do 31. 8. a 30. 11. zdaňovacího období. I pro tyto poplatníky ale platí postup při roční výši daně do 5 000 Kč.

* Všichni poplatníci mají možnost zaplatit daň najednou do 31. 5. zdaňovacího období, i když daň přesáhne částku 5 000 Kč. Důvodem bude zejména snížení související administrativy.

 

Cílem příspěvku nebylo podrobně popsat a vyložit celou problematiku daně z nemovitých věcí, ale zaměřit se pouze na oblasti, které se bezprostředně dotýkají zemědělských podnikatelů. Nepochybně se v praxi těchto poplatníků vyskytují i další případy, které v příspěvku řešeny nejsou, ale v porovnání s těmi by měly být ve výrazné menšině.